李鐵談北京房價:即使行政控制短暫下跌 但早晚反彈

新浪財經訊 “《財經》年會2018:預測與戰略”今日在北京舉行,中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學傢李鐵出席並演講。

李鐵表示,中國的中國房地產市場一直存在“冰火兩重天”的問題,媒體總是關註大城市的高房價,但以全國來看,三四線城市還有大量的房子賣不出去。此外,李鐵表示,在城鎮化推進過程中,人口向特大城市流動,向都市圈流動是不可避免的,“上海2400萬人口、北京2千多萬人口,深圳將近2千萬人口,這麼多人在城市創業發展,當然需要購買住房”。

高房價是否是人為炒作呢?李鐵以北京為例,“全國收入水平最高、資源最豐富,高房價是不可避免的”。“其實從2010年以後,政府一直采取各種限價措施,行政手段基本用的差不多瞭,北京房價還是沒有下去,原因就是物有所值”——一是優質資源的過度集中,二人口不斷向裡進入,“這就導致瞭地產的價值在上升,而同時你還在用行政手段逆控制供給”。

李鐵表示,特大都市有一個規律:隨著離城市中心半徑越遠房價會遞減,但在中國卻受到嚴格限制,“我們可以允許主城區發展,但是主城區周邊20-30公裡半徑不允許亂建房的,導致住房供給受到極大約束”。

他直言,北京作為首都,是一個超大城市,優質資源相對集中,房價是不會下降的,即使通過行政控制能夠達到短暫的下跌,但早晚有一天還會反彈,這也是規律。

此外,限制北京住房供給的另一個重要原因就是地方政府一直在采取限制人口、控制人口的政策,“擔心在北京郊區建瞭更多的房子,會有更多的人到北京來,解決的越多來的人越多,最後導致北京人口的過度膨脹”。“因為在北京市主城區盡量減少供給,供給越減少房價越高,周邊也不允許建,這種控制人口的政策某種程度上是違反城市發展規律的”。

李鐵認為,北京的人口可以分為三類,一類屬於高收入人口,一類屬於中等中低收入人口,還有一類是外來人口。高收入人口可以解決高房價的住房問題,中等收入人口也可以通過福利分房或者通過市場買到一定的房子,但是中低收入人口買房會遇到很大挑戰。“人口控制政策根本改變不瞭住房短缺的方式,關心房價的輿論仍然會持續下去,使決策經常進入誤區”。

在談到北京人口結構時,李鐵認為是“金字塔型“的——高收入人口隻占城市總人口的一部分,更多的是中低收人口和外來人口。他表示,北京有840多萬外來人口,上海有900多萬外來人口,他們的年齡結構在16-45歲之間,如果沒有他們,上海的老齡化程度將達到30%以上,北京的老齡化程度會達到25以上,甚至更多。

“他們是北京人口中滿足市場需求最重要的組成部分,是不可或缺的組成部分,如果北京沒有這些人,北京將無法生存,這是一個非常大的問題”,李鐵直言,“沒有正確認識人口結構就不可能提供好的城市服務政策,也不可能改變城市的基礎設施供給、城市的規劃,也改變不瞭城市的住房供給政策”。“按照傳統的人口政策思維定式,把所謂的補充性人口、外來人口清出去,隻留所謂的高端或者高收入人口,我想北京的高收入人口也沒有辦法生存”。

李鐵呼籲,公共服務的重點應該放在解決中低收入人口,特別是外來人口方面,而不能再停留在人口控制的思維方式上。

在談到租賃住房時,李鐵認為“由誰來建、怎麼建”也是個大的問題。“據我所知,政府提供的租賃住房提供的空間是有限制、有選擇的,可是城市居民的就業分佈是遍及全城的“。“你在某一個地點提供瞭少量的租賃住房,能不能滿足台北靜電油煙機出租就業要求、滿足居住要求另說,可是你增加瞭居民的交通成本和時間成本,這個事誰來算”。

李鐵稱,在廣東調研時發現,廣東的城中村租賃住房就價格僅有200、300、500等等,“農民自己蓋,提供一系列的限制性條件,安全問題、供水問題、衛生問題,由村民和村集體自己負責,廣東的外來戶2千多萬,50%多集中居住在這種農民出租房裡”,“但是我們第一不往農村蓋,第二有瞭問題我就攆,甚至會激化矛盾。在城市的住房問題、房子供給問題,我們有很多很多項選擇,但是我們卻做瞭一個最愚蠢的選擇——用行政的辦法”。

“研究房子問題的核心是研究市場經濟發展趨勢,研究人口向城市流動的規律,研究住房的供給,要和人民對生活美好的需求與不平衡不充分的發展的矛盾相互結合在一起,才能制定出好的政策,如果隻用簡單的粗暴的方式來對待人口問題,來制定城市政策,我們必將還會使城市發展走入誤區”,李鐵表示。


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